Про це під час INVEST FORUM, присвяченого динаміці житлового сектору у 2025–2026 роках, говорив CEO РІЕЛ Ростислав Мельник.
Дискусія почалася з прямого запитання модератора Дмитра Карпіловського, засновника спільноти інвесторів UkrInvestClub: «Ринок летить уверх чи вниз? На зростанні чи на краю прірви?»
На це прозвучала відповідь: «Маю надію, що ринок зупинився летіти в прірву. Якщо порівнювати з довоєнним періодом, обсяги нижчі, але тенденції до відновлення вже помітні».
За словами Мельника, більшість девелоперів повернулися до роботи, але темпи зростання сильно відрізняються за регіонами: «Понад 90% забудовників Львова проінформували покупців про переноси термінів здачі — це реальність ринку, який відновлюється й водночас працює під тиском нових викликів. Попри це, будівництво триває. Львів тримає близько 70% довоєнного обсягу, Закарпаття та Франківщина зросли в рази. Київ — обережніший, близько 25–30%, але рух уперед є».
Ключова зміна останніх років — нові критерії вибору житла.
«Людина хоче не просто квадратні метри — вона хоче місце для життя. Інфраструктура, сервіси, можливість жити комфортно всередині простору — це вже не бонус, а базовий запит».
Окрема проблема — не саме зведення будинків, а управління ними після здачі:
«У 90% нових об’єктів люди стикаються не з проблемами будівництва, а з безладом в управлінні будинком і наявною інфраструктурою. Сьогодні мало хто вміє управляти такими об’єктами — якісно, системно, довгостроково, до того ж це питання не вирішено на законодавчому рівні».
Це й формує напрям конкуренції — не за кількістю зданих метрів, а за якістю середовища:
«Будинок без інфраструктури в Києві може існувати — але він конкуруватиме з проєктами за межею міста, де вирішує ціна. Це зовсім інша модель, інший покупець і зовсім інші очікування».
Учасники панелі на Invest Forum окремо наголошували: девелопер має закладати модель управління ще на старті проєкту, а не вигадувати її вже після заселення.
Зі свого боку Віталій Мельник, віцепрезидент UDP, звернув увагу на різницю між столицею та областю. За його словами, у передмісті Києва продажі відчутно активніші, передусім завдяки нижчій вартості квадратного метра:
«Київська область продає більше, ніж Київ. Для ВПО та тих, хто обирає житло прагматично, ціна залишається ключовим фактором. Водночас я переконаний, що саме столиця має найбільший потенціал: тут зосереджено капітал, економіка, можливості. Але ризики сьогодення все ще стримують інвестора від рішучості».
Марк Марченко, CEO SENSAR Development, продовжив тему, навівши ще більш контрастну динаміку угод: «У нас 45 угод в Ужгороді, 15–20 у Києві й лише одна в Запоріжжі. Це питання географії ризику і того, куди природно перетікає попит».
Також він також поділився цікавим інсайтом щодо запитів переселенців. Якщо для покупця з області ціна може бути вирішальною, то для людей, що переїжджають із мегаполісів у маленькі міста, ключову роль відіграє якість середовища та наявність знайомої інфраструктури. Малий комплекс фізично не здатен дати набір сервісів, звичних у Харкові чи Дніпрі — тож компанія понад два роки проєктувала об’єкт, у який вдалося залучити Сільпо, перший на Закарпатті SportLife, McDonald’s, лікарню та школу. За словами Марченка, саме цей підхід спрацював і став магнітом попиту.
Ще одним важливим акцентом дискусії стало питання про те, як змінюється запит покупців. Пріоритети на ринку поступово зміщуються: якщо раніше найпопулярнішими були видові квартири на верхніх поверхах, то зараз усе більше людей обирають житло ближче до землі. Модератор резюмував це простою тезою: «Що сьогодні актуальніше — висотні будівлі чи малоповерхова забудова?»
Відповідь не була однозначною, адже обидва формати мають власну економіку. Малоповерхові проєкти потребують менших інвестицій на старті та швидше вводяться в експлуатацію, тоді як у висотних будинках нижча собівартість квадратного метра. Саме тому РІЕЛ у Києві практикує змішану модель забудови у нових комплексах — від 8 до 25 поверхів, поєднуючи фінансову доцільність із різними сценаріями попиту.
На завершення модератор панелі Дмитро Карпіловський підсумував дискусію коротко, але влучно: «Одну інвестиційну пораду ми точно можемо дати: інвестуйте багато часу у те, щоб розібратися, перш ніж інвестувати багато грошей».
Джерело: Девелопер “РІЕЛ”
Коментарі